¿El Decreto 768 de 2025 reforma la Ley 675 de 2001?

No. El Decreto 768 de 2025 no sustituye ni reforma orgánicamente la Ley 675 de 2001. Reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 e incorpora el Capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 sobre el Proceso Único de Policía; se aplica de forma complementaria respetando la jerarquía normativa.

¿Qué diferencia hay entre queja y querella en el proceso de policía?

La queja es iniciada oficiosamente por la autoridad, mientras que la querella exige impulso de parte. Además, el presunto infractor debe ser una persona determinada o determinable: no proceden procesos “en averiguación”.

¿El comité de convivencia puede imponer medidas correctivas?

No. El comité propone fórmulas de arreglo y conserva un rol conciliador y preventivo; no sustituye al inspector de policía ni actúa como autoridad sancionatoria. Tampoco la asamblea o el consejo adquieren facultades de policía.

¿Se pueden notificar decisiones por correo electrónico?

El Decreto admite notificaciones por mensaje de datos autorizado, correo certificado u otro medio expedito e idóneo. Conviene actualizar el reglamento y las bases de datos de la copropiedad para autorizar el correo electrónico y asegurar la trazabilidad de la entrega.

¿El proceso policivo sirve para cobrar perjuicios?

No. El proceso de policía no tramita la indemnización civil de perjuicios. La autoridad puede ordenar reparación de daños materiales cuando se acredita el daño, el nexo causal y su estimación económica, pero las pretensiones indemnizatorias se mantienen ante la justicia ordinaria.

Normas concordantes

Decreto 768 de 2025 frente a la Ley 675 de 2001: cuadro analítico y comparativo

El Decreto 768 de 2025 no sustituye ni reforma orgánicamente la Ley 675 de 2001. Reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 y fortalece el trámite policivo de conflictos de convivencia que también pueden surgir en propiedad horizontal; por tanto, debe aplicarse de forma complementaria, respetando la jerarquía normativa: Constitución, ley, reglamento de propiedad horizontal y decretos reglamentarios.

Contenido del análisis

1. Alcance normativo
2. Convivencia y resolución de conflictos
3. Debido proceso y pruebas
4. Órganos de la copropiedad
5. Cambios prácticos relevantes
6. Matriz de actuación sugerida
7. Recomendaciones para el reglamento
8. Preguntas frecuentes

1. Alcance normativo

Naturaleza, ámbito subjetivo, finalidad y jerarquía de cada norma, con su lectura práctica para la copropiedad.

Aspecto	Ley 675 de 2001	Decreto 768 de 2025	Lectura práctica
Naturaleza	Ley especial que regula el régimen de propiedad horizontal: constitución, bienes privados y comunes, órganos, expensas, reglamento y convivencia.	Decreto reglamentario de la Ley 1801 de 2016; incorpora el Capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 sobre el Proceso Único de Policía.	El Decreto no reemplaza la Ley 675 ni puede contrariarla; opera ante asuntos de convivencia que demanden intervención de autoridad de policía.
Ámbito subjetivo	Propietarios, tenedores, residentes, órganos de administración y la persona jurídica de la copropiedad.	Toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera, en el territorio colombiano, salvo excepciones legales.	En una copropiedad puede involucrar propietarios, arrendatarios, visitantes, administradores, prestadores y terceros responsables.
Finalidad	Organizar la propiedad horizontal y establecer reglas para convivencia, administración y manejo de bienes y recursos comunes.	Restablecer convivencia y orden público mediante protección, restauración, educación y prevención; la medida correctiva es el último recurso.	La copropiedad debe privilegiar prevención y mecanismos internos antes de escalar un conflicto, cuando corresponda.
Jerarquía	Norma legal especial en propiedad horizontal.	Acto reglamentario subordinado a la Constitución y a las leyes que reglamenta.	El reglamento interno no puede desconocer garantías del Decreto, ni el Decreto puede modificar por sí solo competencias o derechos reservados a la ley.

Naturaleza

Ley 675 de 2001: Ley especial que regula el régimen de propiedad horizontal: constitución, bienes privados y comunes, órganos, expensas, reglamento y convivencia.
Decreto 768 de 2025: Decreto reglamentario de la Ley 1801 de 2016; incorpora el Capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 sobre el Proceso Único de Policía.
Lectura práctica: El Decreto no reemplaza la Ley 675 ni puede contrariarla; opera ante asuntos de convivencia que demanden intervención de autoridad de policía.

Ámbito subjetivo

Ley 675 de 2001: Propietarios, tenedores, residentes, órganos de administración y la persona jurídica de la copropiedad.
Decreto 768 de 2025: Toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera, en el territorio colombiano, salvo excepciones legales.
Lectura práctica: En una copropiedad puede involucrar propietarios, arrendatarios, visitantes, administradores, prestadores y terceros responsables.

Finalidad

Ley 675 de 2001: Organizar la propiedad horizontal y establecer reglas para convivencia, administración y manejo de bienes y recursos comunes.
Decreto 768 de 2025: Restablecer convivencia y orden público mediante protección, restauración, educación y prevención; la medida correctiva es el último recurso.
Lectura práctica: La copropiedad debe privilegiar prevención y mecanismos internos antes de escalar un conflicto, cuando corresponda.

Jerarquía

Ley 675 de 2001: Norma legal especial en propiedad horizontal.
Decreto 768 de 2025: Acto reglamentario subordinado a la Constitución y a las leyes que reglamenta.
Lectura práctica: El reglamento interno no puede desconocer garantías del Decreto, ni el Decreto puede modificar por sí solo competencias o derechos reservados a la ley.

2. Convivencia y resolución de conflictos

Cómo se articulan el comité de convivencia, el escalamiento a la autoridad y la vía indemnizatoria.

Aspecto	Ley 675 de 2001	Decreto 768 de 2025	Impacto en la copropiedad
Primera instancia interna	Prevé el Comité de Convivencia como mecanismo para presentar fórmulas de arreglo en conflictos entre propietarios, tenedores y órganos de administración; no impone sanciones.	Reconoce mecanismos restaurativos, preventivos y educativos en el proceso de policía; prioriza el restablecimiento de la convivencia.	El comité conserva un rol conciliador y preventivo; no sustituye al inspector de policía ni actúa como autoridad sancionatoria.
Escalamiento a autoridad	Los conflictos pueden llegar a autoridades competentes, sin perjuicio de mecanismos propios de la Ley 675 y del reglamento.	Distingue entre queja, iniciada oficiosamente por la autoridad, y querella, que exige impulso de parte.	El administrador debe documentar bien los hechos, identificar a las partes y determinar si el caso es interno, policivo, civil, penal o administrativo.
Naturaleza del proceso	La Ley regula medidas internas y sanciones del reglamento, con debido proceso.	El proceso único de policía es autónomo frente al procedimiento administrativo; sus actos son actos de policía, no actos administrativos.	Las decisiones de asamblea, consejo o administrador siguen sujetas a Ley 675, reglamento y control judicial propio; no se confunden con órdenes de policía.
Indemnización de perjuicios	Puede haber controversias patrimoniales derivadas de daños o incumplimientos, sujetas a la vía judicial correspondiente.	El proceso policivo no tramita indemnización civil de perjuicios; el afectado puede acudir a la justicia ordinaria.	Una queja policiva no reemplaza una demanda para cobrar daños, perjuicios o responsabilidades contractuales o extracontractuales.

Primera instancia interna

Ley 675 de 2001: Prevé el Comité de Convivencia como mecanismo para presentar fórmulas de arreglo en conflictos entre propietarios, tenedores y órganos de administración; no impone sanciones.
Decreto 768 de 2025: Reconoce mecanismos restaurativos, preventivos y educativos en el proceso de policía; prioriza el restablecimiento de la convivencia.
Impacto en la copropiedad: El comité conserva un rol conciliador y preventivo; no sustituye al inspector de policía ni actúa como autoridad sancionatoria.

Escalamiento a autoridad

Ley 675 de 2001: Los conflictos pueden llegar a autoridades competentes, sin perjuicio de mecanismos propios de la Ley 675 y del reglamento.
Decreto 768 de 2025: Distingue entre queja, iniciada oficiosamente por la autoridad, y querella, que exige impulso de parte.
Impacto en la copropiedad: El administrador debe documentar bien los hechos, identificar a las partes y determinar si el caso es interno, policivo, civil, penal o administrativo.

Naturaleza del proceso

Ley 675 de 2001: La Ley regula medidas internas y sanciones del reglamento, con debido proceso.
Decreto 768 de 2025: El proceso único de policía es autónomo frente al procedimiento administrativo; sus actos son actos de policía, no actos administrativos.
Impacto en la copropiedad: Las decisiones de asamblea, consejo o administrador siguen sujetas a Ley 675, reglamento y control judicial propio; no se confunden con órdenes de policía.

Indemnización de perjuicios

Ley 675 de 2001: Puede haber controversias patrimoniales derivadas de daños o incumplimientos, sujetas a la vía judicial correspondiente.
Decreto 768 de 2025: El proceso policivo no tramita indemnización civil de perjuicios; el afectado puede acudir a la justicia ordinaria.
Impacto en la copropiedad: Una queja policiva no reemplaza una demanda para cobrar daños, perjuicios o responsabilidades contractuales o extracontractuales.

3. Debido proceso y pruebas

Estándares de debido proceso, prueba, motivación y notificación aplicables a las actuaciones internas y policivas.

Aspecto	Ley 675 de 2001	Decreto 768 de 2025	Recomendación operativa
Sanciones internas	La asamblea puede imponer sanciones no pecuniarias y pecuniarias previstas en la ley y el reglamento, con observancia del debido proceso.	Exige debido proceso, necesidad, razonabilidad, proporcionalidad y progresividad en la intervención policiva.	Todo procedimiento disciplinario interno debe contar con regla previa, comunicación de cargos o hechos, oportunidad de defensa, pruebas y decisión motivada.
Prueba	La Ley no habilita prácticas que vulneren derechos fundamentales para imponer sanciones internas.	Permite medios probatorios compatibles con el proceso de policía, exige pertinencia y valoración motivada; el respeto de derechos fundamentales es transversal.	Conservar videos de zonas comunes conforme a política de tratamiento de datos; evitar grabaciones clandestinas en espacios de intimidad o material obtenido ilícitamente.
Decisión	Las sanciones y actuaciones de la copropiedad deben fundarse en reglamento, ley y debido proceso.	La decisión policiva debe incluir competencia, hechos cronológicos, trámite, problema jurídico, valoración probatoria, fundamentos, decisión y recursos.	Aunque esta estructura aplica formalmente a la autoridad de policía, es una buena referencia para fortalecer la motivación de decisiones internas.
Notificación	El reglamento de propiedad horizontal debe definir mecanismos de citación y notificación compatibles con el debido proceso.	Admite notificaciones por mensaje de datos autorizado, correo certificado u otro medio expedito e idóneo.	Conviene actualizar el reglamento y las bases de datos para autorizar correos electrónicos y asegurar trazabilidad de entrega.

Sanciones internas

Ley 675 de 2001: La asamblea puede imponer sanciones no pecuniarias y pecuniarias previstas en la ley y el reglamento, con observancia del debido proceso.
Decreto 768 de 2025: Exige debido proceso, necesidad, razonabilidad, proporcionalidad y progresividad en la intervención policiva.
Recomendación operativa: Todo procedimiento disciplinario interno debe contar con regla previa, comunicación de cargos o hechos, oportunidad de defensa, pruebas y decisión motivada.

Prueba

Ley 675 de 2001: La Ley no habilita prácticas que vulneren derechos fundamentales para imponer sanciones internas.
Decreto 768 de 2025: Permite medios probatorios compatibles con el proceso de policía, exige pertinencia y valoración motivada; el respeto de derechos fundamentales es transversal.
Recomendación operativa: Conservar videos de zonas comunes conforme a política de tratamiento de datos; evitar grabaciones clandestinas en espacios de intimidad o material obtenido ilícitamente.

Decisión

Ley 675 de 2001: Las sanciones y actuaciones de la copropiedad deben fundarse en reglamento, ley y debido proceso.
Decreto 768 de 2025: La decisión policiva debe incluir competencia, hechos cronológicos, trámite, problema jurídico, valoración probatoria, fundamentos, decisión y recursos.
Recomendación operativa: Aunque esta estructura aplica formalmente a la autoridad de policía, es una buena referencia para fortalecer la motivación de decisiones internas.

Notificación

Ley 675 de 2001: El reglamento de propiedad horizontal debe definir mecanismos de citación y notificación compatibles con el debido proceso.
Decreto 768 de 2025: Admite notificaciones por mensaje de datos autorizado, correo certificado u otro medio expedito e idóneo.
Recomendación operativa: Conviene actualizar el reglamento y las bases de datos para autorizar correos electrónicos y asegurar trazabilidad de entrega.

4. Órganos de la copropiedad

Ninguno de los órganos de la propiedad horizontal adquiere facultades de policía con el nuevo decreto.

Órgano	Ley 675 de 2001	Relación con el Decreto 768 de 2025
Asamblea general	Máximo órgano de dirección; adopta decisiones, aprueba presupuesto, cuotas y reformas al reglamento dentro de sus competencias.	No adquiere facultades de policía ni puede imponer medidas correctivas propias de inspectores o uniformados.
Consejo de administración	Órgano de administración, cuando sea obligatorio o establecido; ejerce las funciones legales y reglamentarias.	Puede apoyar gestión preventiva y documental, pero no sustituye autoridades de policía.
Administrador	Representante legal y gestor de la persona jurídica; ejecuta decisiones y vela por bienes comunes, convivencia y reglamento.	Debe cooperar con requerimientos legítimos de autoridades y conservar soportes para atender conflictos, sin extralimitar sus competencias.
Comité de convivencia	Propone fórmulas de arreglo; no impone sanciones ni tiene competencia judicial o policiva.	Se articula con la orientación restaurativa y preventiva del Decreto, pero no reemplaza querellas, quejas ni órdenes de policía.

Asamblea general

Ley 675 de 2001: Máximo órgano de dirección; adopta decisiones, aprueba presupuesto, cuotas y reformas al reglamento dentro de sus competencias.
Decreto 768 de 2025: No adquiere facultades de policía ni puede imponer medidas correctivas propias de inspectores o uniformados.

Consejo de administración

Ley 675 de 2001: Órgano de administración, cuando sea obligatorio o establecido; ejerce las funciones legales y reglamentarias.
Decreto 768 de 2025: Puede apoyar gestión preventiva y documental, pero no sustituye autoridades de policía.

Administrador

Ley 675 de 2001: Representante legal y gestor de la persona jurídica; ejecuta decisiones y vela por bienes comunes, convivencia y reglamento.
Decreto 768 de 2025: Debe cooperar con requerimientos legítimos de autoridades y conservar soportes para atender conflictos, sin extralimitar sus competencias.

Comité de convivencia

Ley 675 de 2001: Propone fórmulas de arreglo; no impone sanciones ni tiene competencia judicial o policiva.
Decreto 768 de 2025: Se articula con la orientación restaurativa y preventiva del Decreto, pero no reemplaza querellas, quejas ni órdenes de policía.

5. Cambios prácticos relevantes

1
Mayor formalización del conflicto policivo
El Decreto precisa que los procesos pueden nacer por queja o querella y exige que el presunto infractor sea una persona determinada o determinable; no proceden procesos “en averiguación”.
2
Énfasis restaurativo antes que sancionatorio
La finalidad central es recuperar la convivencia mediante protección, educación, restauración o prevención; las medidas correctivas deben ser progresivas y de última instancia.
3
Trazabilidad documental
Los formatos de convivencia, actas e información del Registro Nacional de Medidas Correctivas forman parte del expediente policivo; esto vuelve indispensable conservar actas, reportes, comunicaciones, evidencias y autorizaciones de notificación.
4
Multas policivas exigibles
Una decisión definitiva que imponga multa puede constituir título ejecutivo si contiene obligación clara, expresa y exigible. Esto es distinto de las multas internas contempladas en el reglamento de propiedad horizontal.
5
Separación de vías
El proceso de policía no decide indemnizaciones civiles; para daños materiales la autoridad puede ordenar reparación si se acredita el daño, nexo causal, acciones de reparación y estimación económica, pero las pretensiones indemnizatorias subsisten ante la justicia ordinaria cuando sea necesario.

6. Matriz de actuación sugerida

Qué ruta seguir según el tipo de situación, quién debe iniciarla y qué soportes conservar.

Situación en la copropiedad	Ruta principal	Responsable inicial	Soportes recomendados
Ruido, uso indebido de zonas comunes o incumplimiento simple del reglamento	Requerimiento interno, comité de convivencia y, de ser procedente, proceso sancionatorio interno.	Administrador / Comité / órgano definido en reglamento.	Informe, acta, registro de comunicaciones, evidencia lícita y descargos.
Conducta que afecta gravemente la convivencia o encaja en la Ley 1801	Solicitud de intervención de Policía o Inspector; queja o querella, según el caso.	Afectado, administrador o autoridad competente.	Identificación de involucrados, cronología, registros lícitos, testigos y documentos de tenencia o propiedad si aplican.
Daño a bien común o privado	Documentar, requerir reparación y evaluar ruta policiva, civil, contractual o aseguradora.	Administrador / afectado.	Fotos lícitas, peritaje, cotización, reporte de seguridad, póliza y prueba de causalidad.
Reincidencia o sanción interna	Aplicar exclusivamente lo previsto en la Ley 675 y el reglamento, con debido proceso.	Órgano competente según reglamento.	Regla infringida, notificación, defensa, pruebas, decisión motivada y constancia de firmeza.
Conflicto con posible delito	Aviso inmediato a Policía y Fiscalía; no tramitarlo solo como asunto de convivencia interna.	Administrador, víctima o cualquier ciudadano.	Preservación de evidencia, reporte, datos de contacto y registro de hechos.

Ruido, uso indebido de zonas comunes o incumplimiento simple del reglamento

Ruta principal: Requerimiento interno, comité de convivencia y, de ser procedente, proceso sancionatorio interno.
Responsable inicial: Administrador / Comité / órgano definido en reglamento.
Soportes recomendados: Informe, acta, registro de comunicaciones, evidencia lícita y descargos.

Conducta que afecta gravemente la convivencia o encaja en la Ley 1801

Ruta principal: Solicitud de intervención de Policía o Inspector; queja o querella, según el caso.
Responsable inicial: Afectado, administrador o autoridad competente.
Soportes recomendados: Identificación de involucrados, cronología, registros lícitos, testigos y documentos de tenencia o propiedad si aplican.

Daño a bien común o privado

Ruta principal: Documentar, requerir reparación y evaluar ruta policiva, civil, contractual o aseguradora.
Responsable inicial: Administrador / afectado.
Soportes recomendados: Fotos lícitas, peritaje, cotización, reporte de seguridad, póliza y prueba de causalidad.

Reincidencia o sanción interna

Ruta principal: Aplicar exclusivamente lo previsto en la Ley 675 y el reglamento, con debido proceso.
Responsable inicial: Órgano competente según reglamento.
Soportes recomendados: Regla infringida, notificación, defensa, pruebas, decisión motivada y constancia de firmeza.

Conflicto con posible delito

Ruta principal: Aviso inmediato a Policía y Fiscalía; no tramitarlo solo como asunto de convivencia interna.
Responsable inicial: Administrador, víctima o cualquier ciudadano.
Soportes recomendados: Preservación de evidencia, reporte, datos de contacto y registro de hechos.

7. Recomendaciones para el reglamento

Revisar que el reglamento diferencie expresamente las medidas internas de la propiedad horizontal, las competencias del Comité de Convivencia y las actuaciones de las autoridades de policía.
Incorporar un protocolo de quejas y gestión de convivencia: recepción, clasificación, traslado, descargos, pruebas, decisión, notificación y archivo.
Actualizar la autorización y manejo de correos electrónicos, videovigilancia y datos personales, para preservar trazabilidad y licitud probatoria.
Evitar cláusulas que otorguen al administrador, consejo o comité facultades propias de inspector de policía, como imponer medidas correctivas policivas o restringir derechos sin procedimiento y competencia legal.
Establecer una matriz de remisión a autoridades: policía, inspección, comisaría de familia, Fiscalía, autoridad ambiental, aseguradora o juez civil, según la naturaleza del caso.

Precisión importante: el texto oficial del Decreto tiene una referencia en sus considerandos a “Ley 675 de 2011”, pero la norma aplicable de propiedad horizontal es la Ley 675 de 2001; se trata de un error material de cita en el considerando, no de una nueva ley de propiedad horizontal.

Ver guía de la Ley 675 de 2001 Guía de revisoría fiscal

8. Preguntas frecuentes sobre el Decreto 768 de 2025

¿El Decreto 768 de 2025 reforma la Ley 675 de 2001?: No. El Decreto 768 de 2025 no sustituye ni reforma orgánicamente la Ley 675 de 2001. Reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 e incorpora el Capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 sobre el Proceso Único de Policía; se aplica de forma complementaria respetando la jerarquía normativa.
¿Qué diferencia hay entre queja y querella en el proceso de policía?: La queja es iniciada oficiosamente por la autoridad, mientras que la querella exige impulso de parte. Además, el presunto infractor debe ser una persona determinada o determinable: no proceden procesos “en averiguación”.
¿El comité de convivencia puede imponer medidas correctivas?: No. El comité propone fórmulas de arreglo y conserva un rol conciliador y preventivo; no sustituye al inspector de policía ni actúa como autoridad sancionatoria. Tampoco la asamblea o el consejo adquieren facultades de policía.
¿Se pueden notificar decisiones por correo electrónico?: El Decreto admite notificaciones por mensaje de datos autorizado, correo certificado u otro medio expedito e idóneo. Conviene actualizar el reglamento y las bases de datos de la copropiedad para autorizar el correo electrónico y asegurar la trazabilidad de la entrega.
¿El proceso policivo sirve para cobrar perjuicios?: No. El proceso de policía no tramita la indemnización civil de perjuicios. La autoridad puede ordenar reparación de daños materiales cuando se acredita el daño, el nexo causal y su estimación económica, pero las pretensiones indemnizatorias se mantienen ante la justicia ordinaria.
¿Es cierto que el Decreto menciona una “Ley 675 de 2011”?: El texto oficial del Decreto tiene una referencia en sus considerandos a “Ley 675 de 2011”, pero la norma aplicable de propiedad horizontal es la Ley 675 de 2001. Se trata de un error material de cita en el considerando, no de una nueva ley de propiedad horizontal.

Fuentes consultadas

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