¿Qué copropiedades están obligadas a tener revisor fiscal?

Los conjuntos y edificios de uso comercial o mixto deben contar con revisor fiscal, según el artículo 56 de la Ley 675 de 2001. En los de uso residencial el cargo es potestativo y lo crea la asamblea general de propietarios.

¿Quién puede ser revisor fiscal de una copropiedad?

Debe ser contador público titulado, con tarjeta profesional vigente. No puede ser propietario ni tenedor de bienes privados del mismo edificio o conjunto, ni tener parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil con el administrador o los miembros del consejo de administración.

¿Cuál es la diferencia entre revisoría fiscal y auditoría externa?

La revisoría fiscal es un órgano permanente de fiscalización creado por ley o por la asamblea, con dictamen sobre los estados financieros y vigilancia continua del cumplimiento normativo. La auditoría externa es un encargo puntual y voluntario sobre un alcance definido, por ejemplo la revisión de un período, de la cartera o de un contrato de obra.

¿Cómo se fijan los honorarios del revisor fiscal?

La asamblea aprueba los honorarios dentro del presupuesto anual. El valor razonable depende del número de bienes privados, el uso del inmueble, el volumen de operaciones, la existencia de personal contratado directamente y la periodicidad de los informes.

¿Qué responsabilidad asume el revisor fiscal?

Responde por los perjuicios que cause a la copropiedad o a terceros por negligencia o dolo en el ejercicio de sus funciones, y está sujeto al régimen disciplinario de la Junta Central de Contadores y al Código de Ética del contador público.

Guía práctica

Revisoría fiscal en propiedad horizontal: cuándo es obligatoria y qué implica

Obligatoriedad según el uso del inmueble, requisitos e inhabilidades del revisor, funciones de fiscalización, diferencias con la auditoría externa y criterios para fijar honorarios en conjuntos residenciales, comerciales y mixtos de Armenia y el Eje Cafetero.

Esta página desarrolla en detalle el artículo 56 explicado en la guía completa de la Ley 675 de 2001.

1. Cuándo es obligatorio el revisor fiscal

El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 obliga a los edificios y conjuntos de uso comercial o mixto a contar con revisor fiscal, elegido por la asamblea general de propietarios. En las copropiedades de uso residencial el cargo no es obligatorio, pero la asamblea puede crearlo con la mayoría prevista en el reglamento.

En la práctica, muchos conjuntos residenciales grandes deciden crearlo cuando administran presupuestos elevados, tienen personal contratado directamente o ejecutan obras de infraestructura. El esquema de órganos de gobierno de la Ley 675 explica cómo se articula el revisor con la asamblea, el consejo y el administrador.

2. Requisitos e inhabilidades

El revisor fiscal debe ser contador público titulado con tarjeta profesional vigente. La ley prohíbe que sea propietario o tenedor de bienes privados del mismo edificio o conjunto y que tenga parentesco cercano con el administrador o con los miembros del consejo de administración.

Estas inhabilidades protegen la independencia del control: sin ella, el dictamen y los informes pierden valor probatorio frente a los copropietarios.

3. Funciones de fiscalización

Verificar que las operaciones se ajusten al reglamento, a la ley y a las decisiones de la asamblea
Velar por la correcta llevanza de la contabilidad y de las actas del consejo y la asamblea
Inspeccionar bienes, comprobantes, conciliaciones bancarias y soportes de contratación
Dictaminar los estados financieros de fin de ejercicio
Controlar el uso del fondo de imprevistos y su respaldo en la asamblea
Rendir informes de control interno y advertir riesgos de forma oportuna

El control del fondo de imprevistos y la distribución de expensas se detallan en el régimen económico de la Ley 675.

4. Honorarios y responsabilidad

Los honorarios se aprueban dentro del presupuesto anual y deben guardar relación con el alcance real del encargo: número de bienes privados, uso del inmueble, volumen de operaciones, existencia de nómina propia y periodicidad de los informes.

El revisor responde por los perjuicios causados por negligencia o dolo y está sujeto al régimen disciplinario de la Junta Central de Contadores. Los hallazgos típicos que motivan su intervención aparecen listados en la sección de incumplimientos frecuentes de la guía.

5. Preguntas frecuentes sobre revisoría fiscal

¿Qué copropiedades están obligadas a tener revisor fiscal?: Los conjuntos y edificios de uso comercial o mixto deben contar con revisor fiscal, según el artículo 56 de la Ley 675 de 2001. En los de uso residencial el cargo es potestativo y lo crea la asamblea general de propietarios.
¿Quién puede ser revisor fiscal de una copropiedad?: Debe ser contador público titulado, con tarjeta profesional vigente. No puede ser propietario ni tenedor de bienes privados del mismo edificio o conjunto, ni tener parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil con el administrador o los miembros del consejo de administración.
¿Cuál es la diferencia entre revisoría fiscal y auditoría externa?: La revisoría fiscal es un órgano permanente de fiscalización creado por ley o por la asamblea, con dictamen sobre los estados financieros y vigilancia continua del cumplimiento normativo. La auditoría externa es un encargo puntual y voluntario sobre un alcance definido, por ejemplo la revisión de un período, de la cartera o de un contrato de obra.
¿Cómo se fijan los honorarios del revisor fiscal?: La asamblea aprueba los honorarios dentro del presupuesto anual. El valor razonable depende del número de bienes privados, el uso del inmueble, el volumen de operaciones, la existencia de personal contratado directamente y la periodicidad de los informes.
¿Qué responsabilidad asume el revisor fiscal?: Responde por los perjuicios que cause a la copropiedad o a terceros por negligencia o dolo en el ejercicio de sus funciones, y está sujeto al régimen disciplinario de la Junta Central de Contadores y al Código de Ética del contador público.

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