FRFernando Ramírez MarulandaContador Público · Revisoría FiscalVolver al inicio

Guía práctica

Ley 675 de 2001: propiedad horizontal, administración y revisoría fiscal

Qué exige la Ley 675 a las copropiedades colombianas, cuándo es obligatoria la revisoría fiscal, cómo se manejan las expensas y el fondo de imprevistos, y qué hallazgos aparecen con más frecuencia en las auditorías de conjuntos residenciales, comerciales y mixtos en Armenia y el Eje Cafetero.

Contenido de la guía

  1. 1. Qué es el régimen de propiedad horizontal
  2. 2. Órganos de dirección, administración y control
  3. 3. Obligaciones de revisoría fiscal (artículos 56 y 57)
  4. 4. Régimen económico: expensas, coeficientes y fondo de imprevistos
  5. 5. Incumplimientos frecuentes que detecta una auditoría
  6. 6. Preguntas frecuentes

1. Qué es el régimen de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Al someter un inmueble a este régimen surge una persona jurídica sin ánimo de lucro, con NIT propio, cuya finalidad es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes.

Esa persona jurídica es el sujeto que contrata, factura, contabiliza y responde tributariamente. Por eso la calidad de la información contable y del control interno determina la salud jurídica y financiera de la copropiedad.

2. Órganos de dirección, administración y control

La estructura de gobierno tiene cuatro piezas: la asamblea general de propietarios como órgano máximo; el consejo de administración, obligatorio en conjuntos de más de treinta bienes privados; el administrador, representante legal de la persona jurídica; y el revisor fiscal, órgano independiente de control.

El comité de convivencia complementa el esquema para la solución de controversias, sin funciones sancionatorias distintas de las previstas en el reglamento.

3. Obligaciones de revisoría fiscal (artículos 56 y 57)

En los conjuntos de uso comercial o mixto la revisoría fiscal es obligatoria. En los residenciales la asamblea puede crear el cargo con la mayoría prevista en la ley. En ambos casos el revisor debe ser contador público con tarjeta profesional vigente y con independencia frente a la administración.

Su labor no se limita a firmar estados financieros: incluye la verificación permanente del cumplimiento del reglamento y de las decisiones de la asamblea, la revisión de actas y libros, el control de los recursos del fondo de imprevistos y la advertencia oportuna sobre riesgos de control interno.

4. Régimen económico: expensas, coeficientes y fondo de imprevistos

Las expensas comunes necesarias se distribuyen según los coeficientes de copropiedad, salvo que el reglamento establezca módulos de contribución para bienes o servicios de uso exclusivo de un sector. El presupuesto anual y su ejecución son el instrumento que hace verificable esa distribución.

La copropiedad debe mantener un fondo de imprevistos financiado con al menos el 1% del presupuesto anual de gastos. Su uso requiere aprobación de la asamblea y debe estar plenamente identificado en la contabilidad.

5. Incumplimientos frecuentes que detecta una auditoría

Los hallazgos más recurrentes en copropiedades del Eje Cafetero son: contabilidad sin soportes suficientes, fondo de imprevistos usado sin autorización, actas de asamblea incompletas o sin registro de quórum, contratación sin pluralidad de ofertas, obligaciones laborales del personal de portería y aseo mal liquidadas, y ausencia de conciliación entre cartera y estados de cuenta de los propietarios.

Cada uno de estos puntos genera responsabilidad para el administrador y, en su caso, para el consejo. Un diagnóstico temprano permite corregir antes de que el hallazgo se convierta en un conflicto entre copropietarios o en una contingencia sancionatoria.

¿Su conjunto es comercial o mixto? Consulte la guía específica sobre cuándo es obligatoria la revisoría fiscal en propiedad horizontal, con requisitos, inhabilidades, funciones y honorarios.

Lista de verificación para su copropiedad

Ocho puntos que permiten estimar en pocos minutos el nivel de cumplimiento de la administración frente a la Ley 675.

  • Reglamento de propiedad horizontal actualizado y registrado
  • Presupuesto anual aprobado por la asamblea y ejecutado con seguimiento mensual
  • Fondo de imprevistos constituido con mínimo el 1% del presupuesto
  • Libro de actas al día, con quórum y decisiones debidamente registradas
  • Estados financieros preparados bajo el marco NIF que corresponda
  • Revisor fiscal designado cuando el uso es comercial o mixto
  • Cartera conciliada y política de cobro aprobada
  • Obligaciones laborales y de seguridad social del personal al día
Ver guía de revisoría fiscal en propiedad horizontal

6. Preguntas frecuentes sobre la Ley 675

¿Qué regula la Ley 675 de 2001?
La Ley 675 de 2001 establece el régimen de propiedad horizontal en Colombia: define los bienes privados y comunes, la persona jurídica que nace del reglamento, los órganos de dirección y administración, el régimen económico y las sanciones por incumplimiento.
¿Cuándo es obligatoria la revisoría fiscal en propiedad horizontal?
El artículo 56 de la Ley 675 exige revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto. En los de uso residencial es potestativo: la asamblea puede crear el cargo. El revisor debe ser contador público titulado con tarjeta profesional y no puede ser propietario ni tener parentesco con administrador o consejeros.
¿Cuáles son las funciones del revisor fiscal según la Ley 675?
Verificar que las operaciones se ajusten al reglamento y a las decisiones de la asamblea, velar por la correcta llevanza de la contabilidad y las actas, inspeccionar los bienes y comprobantes, dictaminar los estados financieros y rendir informes a la asamblea sobre el control interno y el manejo de los recursos comunes.
¿Qué obligaciones contables tiene la administración?
Llevar contabilidad bajo los marcos NIF aplicables al grupo correspondiente, conservar soportes, preparar estados financieros de fin de ejercicio, presentar presupuesto anual a la asamblea, manejar el fondo de imprevistos y cumplir obligaciones tributarias y de seguridad social cuando la copropiedad actúa como empleador.
¿Cómo se calculan las cuotas de administración y el fondo de imprevistos?
Las expensas comunes se distribuyen según los coeficientes de copropiedad fijados en el reglamento, salvo módulos de contribución especiales. Además, la copropiedad debe constituir un fondo de imprevistos equivalente a por lo menos el 1% del presupuesto anual de gastos.
¿Qué quórum se requiere en la asamblea de copropietarios?
La asamblea delibera con un número plural de propietarios que represente al menos la mitad más uno de los coeficientes; las decisiones ordinarias se toman con la mayoría de los coeficientes presentes, y determinados asuntos —como cambios de destinación o gravámenes sobre bienes comunes— exigen mayorías calificadas del 70%.

¿Su copropiedad cumple con la Ley 675?

Solicite un diagnóstico de cumplimiento contable, financiero y de control interno para su conjunto residencial, comercial o mixto.

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